Vathis & Associates — Δίκαιο των Ακινήτων | Αξιοσημείωτες Εξελίξεις
Τρεις ανεξάρτητες κατοικίες με θέα στη θάλασσα στο Πόρτο Ράφτη (ενδεικτική απεικόνιση).
I. Εισαγωγή: Όταν η επένδυση συναντά τον τρόπο ζωής
Για πολλούς πολίτες τρίτων χωρών, η απόκτηση μιας κατοικίας δίπλα στη θάλασσα στην Ελλάδα δεν αποτελεί απλώς μια επενδυτική απόφαση. Είναι η επιλογή ενός τόπου ζωής, ενός καταφυγίου για την οικογένεια και, ταυτόχρονα, μιας σταθερής βάσης μέσα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το πρόγραμμα Golden Visa επιτρέπει αυτούς τους στόχους να συνυπάρξουν: η αγορά του κατάλληλου ακινήτου μπορεί να αποτελέσει τη νόμιμη βάση για τη χορήγηση άδειας διαμονής στον επενδυτή και στα μέλη της οικογένειάς του.
Ωστόσο, μετά τις αλλαγές των τελευταίων ετών, η ταύτιση «ωραίο σπίτι – Golden Visa» δεν είναι πλέον αυτονόητη. Ένα ακίνητο μπορεί να είναι εξαιρετικό ως κατοικία και ταυτόχρονα ακατάλληλο ως επένδυση για την άδεια διαμονής. Στο παρόν σημείωμα εξετάζουμε, με τη βοήθεια ενός συγκεκριμένου παραδείγματος, ποια κριτήρια πρέπει να πληροί μια παραθαλάσσια κατοικία στην Αττική ώστε να εξυπηρετήσει με ασφάλεια και τους δύο σκοπούς.
II. Το ισχύον πλαίσιο: τα όρια επένδυσης μετά τον Ν. 5100/2024
Με τον Ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 5100/2024, το πρόγραμμα αναδομήθηκε ουσιαστικά. Στην Περιφέρεια Αττικής, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Θήρα και στα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, η ελάχιστη αξία επένδυσης σε ακίνητο ανέρχεται σε 800.000 ευρώ. Στην υπόλοιπη επικράτεια το όριο ορίζεται σε 400.000 ευρώ, ενώ διατηρείται το όριο των 250.000 ευρώ για ειδικές κατηγορίες, όπως η αλλαγή χρήσης επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικία και η αποκατάσταση διατηρητέων.
Καθοριστικές είναι επίσης δύο ακόμη προϋποθέσεις: η επένδυση πρέπει να αφορά ένα και μόνο ακίνητο (δεν επιτρέπεται πλέον η συνάθροιση περισσότερων μικρότερων ακινήτων για την επίτευξη του ορίου) και, για τις κατοικίες, απαιτείται ελάχιστο εμβαδόν 120 τ.μ.
Το Πόρτο Ράφτη, ως τμήμα του Δήμου Μαρκοπούλου Μεσογαίας στην Ανατολική Αττική, εμπίπτει στη ζώνη των 800.000 ευρώ. Συνεπώς, κάθε επενδυτής που στοχεύει σε παραθαλάσσια κατοικία στα Μεσόγεια ή στις ακτές της Ανατολικής Αττικής πρέπει να σχεδιάσει την επένδυσή του με βάση το υψηλότερο όριο.
III. Ένα παράδειγμα: ένα παραθαλάσσιο έργο στο Πόρτο Ράφτη
Ως παράδειγμα, εξετάζουμε ένα αναπτυξιακό έργο τριών ανεξάρτητων κατοικιών με θέα στη θάλασσα στο Πόρτο Ράφτη, με εκτιμώμενη ολοκλήρωση εντός του 2027. Η περιοχή προσφέρει παραλίες με καθαρά νερά και εύκολη πρόσβαση στον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών, κατάλληλη τόσο για μόνιμη όσο και για εξοχική κατοικία.
Άποψη του συγκροτήματος: κάθε κατοικία διαθέτει δικό της κήπο με πισίνα και ιδιωτική είσοδο στο υπόγειο (ενδεικτική απεικόνιση).
Κάθε κατοικία αναπτύσσεται σε υπόγειο με στάθμευση και αποθήκη, ισόγειο με δύο υπνοδωμάτια, πρώτο όροφο με ενιαίο χώρο κουζίνας και καθιστικού και σοφίτα με τρίτο υπνοδωμάτιο. Διαθέτει ιδιωτικό κήπο με πισίνα, ενεργειακή κατηγορία Α+ και ιδιωτικό ανελκυστήρα.
Πρώτος όροφος: ενιαίος χώρος καθιστικού και κουζίνας με διπλό ύψος και θέα στη θάλασσα (ενδεικτική απεικόνιση).
Σοφίτα: τρίτο υπνοδωμάτιο με ιδιωτικό λουτρό και πανοραμικό παράθυρο προς τη θάλασσα (ενδεικτική απεικόνιση).
Από την πλευρά της Golden Visa, κάθε κατοικία αποτελεί αυτοτελές ακίνητο και οι κύριοι χώροι της (189 τ.μ.) ξεπερνούν το όριο των 120 τ.μ., ενώ το απαιτούμενο τίμημα είναι τουλάχιστον 800.000 ευρώ. Οι προϋποθέσεις αυτές, ωστόσο, δεν αρκούν από μόνες τους: πριν από την αγορά πρέπει να επιβεβαιωθεί η νομική και πολεοδομική αρτιότητα του ακινήτου και ο χρόνος υποβολής της αίτησης, όπως εξηγούμε παρακάτω.
IV. Ο νομικός έλεγχος ενός παραθαλάσσιου ακινήτου
Τα παραθαλάσσια ακίνητα της Αττικής παρουσιάζουν ιδιαιτερότητες που δεν συναντώνται σε ένα διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης. Πριν από οποιαδήποτε δέσμευση, ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον τα εξής:
- Τίτλοι ιδιοκτησίας και Κτηματολόγιο: έλεγχος της αλυσίδας τίτλων, της ορθής καταχώρισης στο Κτηματολόγιο και της ύπαρξης βαρών, κατασχέσεων ή διεκδικήσεων.
- Πολεοδομική νομιμότητα: έλεγχος της οικοδομικής άδειας, της συμφωνίας της κατασκευής με αυτήν και, μετά την ολοκλήρωση, της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου.
- Δασικοί χάρτες: σε περιοχές με ελαιώνες και πρανή, όπως οι λόφοι του Πόρτο Ράφτη, είναι απαραίτητη η επιβεβαίωση ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει σε δασική ή αναδασωτέα έκταση.
- Αιγιαλός και παραλία: όπου το ακίνητο βρίσκεται κοντά στην ακτή, πρέπει να επιβεβαιωθεί η θέση του σε σχέση με τις καθορισμένες γραμμές αιγιαλού και παραλίας.
- Αρχαιολογικοί περιορισμοί: η ευρύτερη περιοχή των Μεσογείων έχει πλούσιο αρχαιολογικό ενδιαφέρον, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει τη δόμηση και τις μελλοντικές επεμβάσεις.
V. Αγορά κατοικίας υπό ανέγερση: τι πρέπει να προσέξει ο επενδυτής
Ορισμένα από τα ζητήματα αυτά, όπως μια πολεοδομική παράβαση ή η έλλειψη απαιτούμενων πιστοποιητικών, μπορούν να καθυστερήσουν ή να εμποδίσουν την ίδια τη σύνταξη του συμβολαίου. Άλλα, όπως ένα βάρος ή μια διεκδίκηση τρίτου, μπορεί να εκδηλωθούν μετά την αγορά και να επηρεάσουν την αξία της επένδυσης. Ο έλεγχος πριν από οποιαδήποτε δέσμευση προστατεύει τον επενδυτή και εξασφαλίζει ότι η μεταβίβαση, από την οποία εξαρτάται η αίτηση για άδεια διαμονής, θα ολοκληρωθεί χωρίς εμπόδια.
Η αγορά κατοικίας που βρίσκεται ακόμη υπό κατασκευή, όπως στο παράδειγμά μας, έχει σημαντικά πλεονεκτήματα: σύγχρονες προδιαγραφές, υψηλή ενεργειακή απόδοση και τη δυνατότητα επιλογών του αγοραστή ως προς τα τελειώματα. Ταυτόχρονα, απαιτεί προσεκτική νομική δόμηση.
Το προσύμφωνο ή η σύμβαση πώλησης μελλοντικής κατοικίας πρέπει να ρυθμίζει με σαφήνεια το χρονοδιάγραμμα κατασκευής, τις τεχνικές προδιαγραφές, την καταβολή του τιμήματος σε δόσεις συνδεδεμένες με την πρόοδο των εργασιών, τις εγγυήσεις υπέρ του αγοραστή και τις συνέπειες καθυστέρησης. Παράλληλα, πρέπει να εξετάζεται εξαρχής το χρονικό σημείο κατά το οποίο ο επενδυτής θα μπορεί να υποβάλει αίτηση για την άδεια διαμονής, καθώς η επιλεξιμότητα συνδέεται με την ολοσχερή εξόφληση του τιμήματος και την κατάρτιση των απαιτούμενων συμβολαίων. Επιπλέον, η πώληση νεόδμητης κατοικίας από κατασκευαστή υπόκειται κατ’ αρχήν σε ΦΠΑ 24%. Ο ΦΠΑ αυτός τελεί σήμερα σε αναστολή, οπότε εφαρμόζεται ο φόρος μεταβίβασης 3%. Για τον λόγο αυτό, πρέπει να ελέγχεται τόσο αν ο κατασκευαστής έχει υπαγάγει το ακίνητο στην αναστολή όσο και αν η αναστολή θα ισχύει κατά τον χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου.
VI. Η απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης
Μια παραθαλάσσια κατοικία με πισίνα φαντάζει ιδανική για τουριστική εκμετάλλευση. Το ισχύον πλαίσιο, ωστόσο, απαγορεύει τη διάθεση ακινήτων που αποκτώνται για τη χορήγηση Golden Visa σε βραχυχρόνια μίσθωση, όπως μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb. Η παραβίαση της απαγόρευσης επισύρει αυστηρές κυρώσεις, συμπεριλαμβανομένης της ανάκλησης της άδειας διαμονής.
Η μακροχρόνια μίσθωση εξακολουθεί να επιτρέπεται. Συνεπώς, ο επενδυτής που σκοπεύει να αποκομίσει εισόδημα από την κατοικία όταν δεν τη χρησιμοποιεί ο ίδιος πρέπει να σχεδιάσει την αξιοποίησή της εντός αυτού του πλαισίου.
VII. Κόστη, φορολογία και φορολογική κατοικία
Πέραν του τιμήματος, η αγορά συνοδεύεται από ΦΠΑ ή φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά έξοδα, δικαιώματα Κτηματολογίου και αμοιβές δικηγόρου. Σε ετήσια βάση, ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ και δημοτικά τέλη, ενώ το εισόδημα από μακροχρόνια μίσθωση φορολογείται στην Ελλάδα.
Για επενδυτές που σκοπεύουν να μεταφέρουν πραγματικά τη ζωή τους στην Ελλάδα, η αγορά της κατοικίας μπορεί να συνδυαστεί με τον εναλλακτικό τρόπο φορολόγησης του άρθρου 5Γ του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, υπό τις προϋποθέσεις που αυτός θέτει. Η απόφαση αυτή απαιτεί συνολικό φορολογικό σχεδιασμό, που να λαμβάνει υπόψη και τη φορολογική νομοθεσία της χώρας προέλευσης.
VIII. Η διαδικασία σε πρακτικό επίπεδο
Η διαδικασία ξεκινά με την έκδοση ελληνικού ΑΦΜ και το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα, συνεχίζεται με τον νομικό και τεχνικό έλεγχο του ακινήτου και ολοκληρώνεται με την υπογραφή του συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου και τη μεταγραφή του στο Κτηματολόγιο. Ακολουθεί η υποβολή της αίτησης για άδεια διαμονής στην αρμόδια υπηρεσία, μαζί με τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν την απόκτηση του ακινήτου και την καταβολή του τιμήματος μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η βεβαίωση κατάθεσης της αίτησης παρέχει ήδη στον επενδυτή το δικαίωμα νόμιμης διαμονής έως την έκδοση της πενταετούς άδειας, η οποία ανανεώνεται για όσο διάστημα διατηρείται η επένδυση.
Μεγάλο μέρος της διαδικασίας μπορεί να ολοκληρωθεί με πληρεξούσιο, χωρίς τη διαρκή φυσική παρουσία του επενδυτή στην Ελλάδα, με εξαίρεση τη λήψη των βιομετρικών στοιχείων.
IX. Η προσέγγιση της Vathis & Associates
Στις υποθέσεις Golden Visa μέσω ακινήτου, αναλαμβάνουμε ολόκληρη τη διαδρομή του επενδυτή, από την αρχική αξιολόγηση της επιλεξιμότητας ενός ακινήτου έως την έκδοση και την ανανέωση της άδειας διαμονής. Δίνουμε ιδιαίτερη έμφαση στον πολεοδομικό και τεχνικό έλεγχο, ο οποίος, ειδικά στα παραθαλάσσια ακίνητα της Αττικής, κρίνει συχνά την επιτυχία της επένδυσης.
Σε έργα υπό ανέγερση, διαπραγματευόμαστε και συντάσσουμε τους όρους της σύμβασης με τον κατασκευαστή, ώστε να προστατεύεται ο αγοραστής σε κάθε στάδιο και να διασφαλίζεται ότι η επένδυση θα πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος. Παράλληλα, σε συνεργασία με έμπειρους μηχανικούς και φοροτεχνικούς, συντονίζουμε τον τεχνικό και φορολογικό έλεγχο, ώστε ο επενδυτής να λαμβάνει την απόφασή του με πλήρη εικόνα.
X. Συμπέρασμα
Μια κατοικία δίπλα στη θάλασσα στην Αττική μπορεί να αποτελέσει μια από τις πιο ελκυστικές διαδρομές προς την ελληνική Golden Visa: συνδυάζει ποιότητα ζωής, εγγύτητα στην Αθήνα και στο Διεθνές Αεροδρόμιο και σταθερή αξία σε βάθος χρόνου. Το αυστηρότερο θεσμικό πλαίσιο, όμως, σημαίνει ότι η επιλογή του ακινήτου δεν μπορεί να βασίζεται μόνο στη θέα ή στην αρχιτεκτονική του. Απαιτεί προσεκτικό έλεγχο της επιλεξιμότητας, της νομιμότητας και των όρων απόκτησης.
Με τη σωστή νομική καθοδήγηση από το πρώτο στάδιο, ο επενδυτής μπορεί να αποκτήσει όχι απλώς ένα σπίτι δίπλα στη θάλασσα, αλλά και μια ασφαλή βάση για τον ίδιο και την οικογένειά του στην Ευρώπη.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το δίκαιο των ακινήτων και τα επενδυτικά προγράμματα στο πλαίσιο της Golden Visa, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.
