Vathis & Associates — Δίκαιο των Ακινήτων | Αξιοσημείωτες Εξελίξεις
Η ελληνική Golden Visa αποτελεί διαχρονικά ένα από τα πλέον επιτυχημένα και δημοφιλή προγράμματα επενδυτικής μετανάστευσης στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Από την εισαγωγή του προγράμματος στην Ελλάδα το 2013 με τον Ν.4146/2013, αυτό λειτούργησε ως καταλύτης προσέλκυσης κεφαλαίων από τρίτες χώρες, προσφέροντας στους επενδυτές και στα μέλη των οικογενειών τους το δικαίωμα νόμιμης διαμονής στην Ελλάδα μέσω σημαντικών επενδυτικών ευκαιριών.
Για περισσότερο από μία δεκαετία, η Golden Visa αποτέλεσε για χιλιάδες επενδυτές ένα “χρυσό εισιτήριο” προς την Ευρώπη: πρόσβαση στον χώρο Schengen, επενδυτικές ευκαιρίες σε μια ανακάμπτουσα οικονομία και ένα ιδιαίτερα ευέλικτο καθεστώς χωρίς υποχρέωση μόνιμης διαμονής ή φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα.
Ωστόσο, από το 2025 και έπειτα, η φιλοσοφία του προγράμματος αλλάζει ουσιαστικά. Η Golden Visa παύει να είναι μια «εύκολη» και σχεδόν αυτοματοποιημένη διαδικασία και μετατρέπεται σε ένα σύνθετο επενδυτικό εργαλείο, όπου η στρατηγική, η σωστή πληροφόρηση και η επαγγελματική καθοδήγηση αποτελούν πλέον καθοριστικούς παράγοντες επιτυχίας. Για αρκετούς επενδυτές, το νέο τοπίο θυμίζει ένα επενδυτικό Squid Game: οι κανόνες έχουν αυστηροποιηθεί και οι λάθος επιλογές έχουν πραγματικό κόστος.
1. Η εικόνα των αριθμών: τι αποκαλύπτουν τα επίσημα στοιχεία
Τα επίσημα στατιστικά δεδομένα του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου (Νόμιμη Μετανάστευση – Παράρτημα Β, Οκτώβριος 2025) καταδεικνύουν ότι, παρά τις αλλαγές, το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa παραμένει εξαιρετικά ελκυστικό. Ήδη από το 2021 παρατηρείται σταθερή άνοδος των χορηγήσεων, με το 2023 να καταγράφεται ως χρονιά-ρεκόρ: 7.251 νέες άδειες διαμονής, αριθμός που τοποθετεί την Ελλάδα στις πρώτες θέσεις πανευρωπαϊκά.
Η Κίνα εξακολουθεί να αποτελεί τη βασική χώρα προέλευσης επενδυτών, καλύπτοντας περίπου το 50% των αρχικών χορηγήσεων και σχεδόν το 65% των ανανεώσεων. Ακολουθεί η Τουρκία με ποσοστό 15,2%, ο Λίβανος με 5,9% και το Ηνωμένο Βασίλειο με 3,9%.
Τα στοιχεία αυτά δεν αποτυπώνουν απλώς αριθμούς. Αναδεικνύουν τον σταθερό ρόλο της Ελλάδας ως ασφαλούς επενδυτικού προορισμού και αξιόπιστης πύλης εισόδου στην ευρωπαϊκή αγορά.
Η απόκτηση της ελληνικής Golden Visa παρέχει στον επενδυτή ένα ισχυρό νομικό και επενδυτικό πλέγμα προστασίας. Με την ολοκλήρωση της επιλέξιμης επένδυσης, χορηγείται άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας, η οποία μπορεί να ανανεώνεται επ’ αόριστον, υπό την προϋπόθεση διατήρησης της επένδυσης. Παράλληλα, εξασφαλίζεται ελεύθερη μετακίνηση εντός του λοιπών χωρών Schengen για διάστημα έως 90 ημέρες ανά εξάμηνο, καθώς και πλήρης κάλυψη των μελών της οικογένειας του επενδυτή.
2. Τι προσφέρει ουσιαστικά η ελληνική Golden Visa
Σε επαγγελματικό επίπεδο, αν και δεν επιτρέπεται η μισθωτή εργασία, το καθεστώς της Golden Visa επιτρέπει πλήρη επιχειρηματική δραστηριότητα: συμμετοχή σε εταιρείες, κατοχή μετοχών, συμμετοχή σε διοικητικά συμβούλια και ανάληψη θέσεων ευθύνης, συμπεριλαμβανομένης της θέσης Διευθύνοντος Συμβούλου. Πρόκειται, ουσιαστικά, για ένα ιδανικό μοντέλο εγκατάστασης επενδυτών με επιχειρηματικό και όχι μισθωτό προφίλ.
3. Οι επιλέξιμες επενδυτικές κατηγορίες
Το ισχύον θεσμικό πλαίσιο διαμορφώνει ένα ευρύ φάσμα επενδυτικών επιλογών, δίνοντας τη δυνατότητα προσαρμογής στο επενδυτικό προφίλ κάθε ενδιαφερόμενου. Οι επενδύσεις μπορούν να πραγματοποιηθούν μέσω ακινήτων, μέσω συμμετοχής σε επιχειρηματικές δραστηριότητες ή μέσω τοποθέτησης κεφαλαίων σε χρηματοοικονομικά και συλλογικά επενδυτικά προϊόντα.
4. Η διαδικασία απόκτησης της Golden Visa
Η διαδικασία έχει σχεδιαστεί ώστε να παραμένει λειτουργική και σχετικά σύντομη. Αφετηρία αποτελεί η επιλογή της κατάλληλης επενδυτικής κατηγορίας. Στη συνέχεια, υποβάλλεται η αίτηση στην αρμόδια περιφέρεια, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τη νόμιμη προέλευση και ολοκλήρωση της επένδυσης.
Χάρη στην ψηφιοποίηση μεγάλου μέρους της διαδικασίας, η αξιολόγηση πραγματοποιείται συνήθως εντός δύο έως τριών μηνών, οδηγώντας στην έκδοση της πενταετούς άδειας διαμονής. Βασικός όρος παραμένει η διατήρηση της επένδυσης για τουλάχιστον πέντε έτη.
5. Το νέο καθεστώς από το 2025: αυστηρότερο αλλά πιο στρατηγικό
Με τον Ν.5038/2023, τον Ν. 5100/2024 και την Εγκύκλιο 9/25.09.2024, το πρόγραμμα Golden Visa αναδομείται ουσιαστικά. Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στα νέα ελάχιστα όρια επένδυσης σε ακίνητα.
Στις περιοχές υψηλής ζήτησης – Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Θήρα και όλα τα νησιά άνω των 3.100 κατοίκων – το όριο ανέρχεται πλέον στις 800.000 ευρώ. Για την υπόλοιπη Ελλάδα, το όριο καθορίζεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η επένδυση αφορά αποκλειστικά ένα ακίνητο και, για δομημένα ακίνητα, απαιτείται ελάχιστο εμβαδόν 120 τ.μ.
Παράλληλα, διατηρείται η εξαίρεση των 250.000 ευρώ για ειδικές κατηγορίες ακινήτων, όπως διατηρητέα κτίρια και ακίνητα με αλλαγή χρήσης σε κατοικία, υπό αυστηρές όμως προϋποθέσεις αποκατάστασης. Η μη ολοκλήρωση της ανακαίνισης εντός πενταετίας οδηγεί σε ανάκληση της άδειας, επιβολή προστίμου 150.000 ευρώ και ακυρότητα μεταβιβάσεων.
6. Golden Visa χωρίς ακίνητο: οι εναλλακτικές διαδρομές
Ιδιαίτερης σημασίας είναι το πλαίσιο του άρθρου 99 του Ν. 5053/2023, το οποίο αποσυνδέει πλέον τη Golden Visa από την αποκλειστική εξάρτησή της από την αγορά ακινήτων. Ο επενδυτής μπορεί να αποκτήσει άδεια διαμονής μέσω επενδύσεων σε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου ελληνικών εταιρειών, εταιρικά ή κρατικά ομόλογα, ΑΕΕΑΠ, ΑΚΕΣ, ΑΕΚΕΣ, εισηγμένες μετοχές ή συλλογικά επενδυτικά σχήματα που επενδύουν αποκλειστικά στην Ελλάδα. Τα όρια κυμαίνονται από 350.000 έως 800.000 ευρώ, ανάλογα με το προϊόν και το επίπεδο ρίσκου.
7. Start-Up Golden Visa: ο νέος πυλώνας από το 2025
Από την 1η Ιανουαρίου 2025, η Ελλάδα εισάγει τη Start-Up Golden Visa, δίνοντας τη δυνατότητα απόκτησης άδειας διαμονής με επένδυση 250.000 ευρώ σε εταιρεία εγγεγραμμένη στο Εθνικό Μητρώο Νεοφυών Επιχειρήσεων (Elevate Greece). Το μέτρο αυτό στοχεύει στην προσέλκυση επενδυτών με τεχνολογικό υπόβαθρο και διεθνή εμπειρία, ενισχύοντας το ελληνικό οικοσύστημα καινοτομίας.
8. Κόστη, φόροι και ετήσιες υποχρεώσεις
Η αγορά ακινήτου συνοδεύεται από συμβολαιογραφικά έξοδα, αμοιβές δικηγόρων, έξοδα μεταγραφής, φόρο μεταβίβασης ή ΦΠΑ, ανάλογα με την περίπτωση. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιβαρύνονται ετησίως με ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ, ενώ τα εισοδήματα από μισθώσεις φορολογούνται προοδευτικά.
Λόγω των συχνών νομοθετικών αλλαγών, ο επανυπολογισμός των φορολογικών επιβαρύνσεων πριν από κάθε αγορά θεωρείται απολύτως απαραίτητος.
9. Η Ελλάδα σε σύγκριση με την Ευρώπη
Σε αντίθεση με άλλες χώρες, η Ελλάδα διατηρεί ακόμα ένα από τα πιο ευέλικτα προγράμματα Golden Visa στην Ε.Ε. Η Πορτογαλία έχει περιορίσει δραστικά το πρόγραμμα, αυξάνοντας το όριο επένδυσης και επιβάλλοντας φυσική παρουσία, ενώ η Ισπανία κατήργησε οριστικά το δικό της πρόγραμμα στις 3 Απριλίου 2025.
10. Συμπέρασμα
Η επιτυχία κάθε επενδυτικού εγχειρήματος στο πλαίσιο της Golden Visa εξαρτάται πλέον από τη στρατηγική επιλογή του επενδυτή, την ορθή αξιολόγηση των νέων κανονιστικών δεδομένων και την προσεκτική εκμετάλλευση των ευκαιριών που αναδύονται. Σε ένα περιβάλλον πιο σύνθετο και απαιτητικό από ποτέ, η έγκαιρη και εξειδικευμένη καθοδήγηση δεν είναι απλώς χρήσιμη – αποτελεί βασική προϋπόθεση για τη μέγιστη δυνατή επιτυχία και ασφάλεια της επένδυσης.
Δεδομένων των ανωτέρω, η καθοδήγηση από εξειδικευμένους επαγγελματίες καθίσταται επιτακτική, προσφέροντας πλήρη υποστήριξη σε κάθε στάδιο της διαδικασίας, από την αξιολόγηση και τον νομικό έλεγχο της επένδυσης έως τη διασφάλιση της συμμόρφωσης με τις κανονιστικές απαιτήσεις και την ολοκλήρωση της διαδικασίας Golden Visa με ασφάλεια και ταχύτητα.
Πηγές
- Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Νόμιμη Μετανάστευση – Παράρτημα B, Οκτώβριος 2025
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το δίκαιο των ακινήτων και τις επενδυτικά προγράμματα στο πλαίσιο της Golden Visa , παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.
