Vathis & Associates — Ακίνητα & Πολεοδομικό Δίκαιο | Αξιοσημείωτες Εξελίξεις
I. Εισαγωγή: Ένα Επενδυτικό Τοπίο Υψηλής Ζήτησης
Τα νότια προάστια της Αθήνας — η λεγόμενη Αθηναϊκή Ριβιέρα — έχουν καταστεί τα τελευταία χρόνια ένα από τα πλέον δυναμικά real estate markets της Νότιας Ευρώπης. Σύμφωνα με πρόσφατες αναλύσεις αγοράς, τα νότια προάστια κατατάσσονται στην κορυφή των τιμών στη χώρα, με μέση τιμή πώλησης που υπερβαίνει τα 4.000 €/τ.μ., ενώ σε κορυφαίες τοποθεσίες — Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Βούλα, Ελληνικό — η τιμή φτάνει και υπερβαίνει τα 7.000 €/τ.μ. Το ενδιαφέρον είναι σαφώς διεθνές: επενδυτές από ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο, Κίνα, Γαλλία και χώρες του Κόλπου έχουν εγκατασταθεί συστηματικά στην περιοχή, με ξένους αγοραστές να αντιπροσωπεύουν ένα σημαντικό μερίδιο των συναλλαγών στην Αττική.
Σε αυτό το πλαίσιο έντονης επενδυτικής δραστηριότητας, ακίνητα με εκκρεμείς νομικούς ή πολεοδομικούς περιορισμούς αποκτούν ξεχωριστή σημασία. Ένα ζήτημα που επανέρχεται συστηματικά στην πράξη — και που πολλοί αγοραστές αντιμετωπίζουν ήδη μετά την αγορά — είναι αυτό των ακινήτων που φέρουν ρυμοτομικά βάρη ή τελούν υπό ρυμοτομική απαλλοτρίωση. Η διαχείριση τέτοιων ακινήτων απαιτεί εξειδικευμένη νομική γνώση, δεδομένου ότι η άρση της απαλλοτρίωσης δεν λύνει αυτόματα το πρόβλημα — και η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας το επιβεβαιώνει κατηγορηματικά.
II. Η Ουσία του Προβλήματος: Άρση Απαλλοτρίωσης ≠ Οικοδομήσιμο Ακίνητο
Ένα κρίσιμο ζήτημα που συχνά αντιμετωπίζεται εσφαλμένα είναι η ταύτιση της άρσης της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης με την αποκατάσταση της οικοδομησιμότητας του ακινήτου. Η ταύτιση αυτή είναι εσφαλμένη και έχει κοστίσει ακριβά σε επενδυτές και ιδιοκτήτες που θεώρησαν ότι, μόλις εξαλειφθεί η ρυμοτομική δέσμευση, το ακίνητό τους θα μπορούσε να αδειοδοτηθεί για δόμηση.
Η πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ενδεικτικά: ΣτΕ 638/2020, 168/2020, 1229/2019, 1822/2018, 2126/2017) είναι σαφής: όταν η Διοίκηση διαπιστώνει ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την άρση ρυμοτομικής απαλλοτριώσεως ή ρυμοτομικού βάρους, οφείλει ταυτοχρόνως να ρυθμίσει εκ νέου το πολεοδομικό καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου, καθόσον, με μόνη την άρση της απαλλοτριώσεως ή του βάρους, το ακίνητο δεν καθίσταται αυτομάτως οικοδομήσιμο. Μέχρι την ολοκλήρωση της τροποποίησης του σχεδίου πόλης, το ακίνητο παραμένει πολεοδομικώς αρρύθμιστο.
Η διαπίστωση αυτή έχει άμεσες πρακτικές συνέπειες για τον ιδιοκτήτη: ακόμη και αν η ρυμοτομική απαλλοτρίωση έχει αρθεί αυτοδίκαια — βάσει των χρονικών προθεσμιών που θέτει ο ν. 4759/2020 — ο δρόμος προς την έκδοση οικοδομικής άδειας παραμένει ανοιχτός μόνο τυπικά. Στην πράξη, απαιτείται η ολοκλήρωση μιας σύνθετης διοικητικής και νομοθετικής διαδικασίας για την εντοπισμένη τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου.
III. Το Νομικό Πλαίσιο: Ο Ν. 4759/2020 και η Αυτοδίκαιη Άρση
Το Κεφάλαιο Ηʹ του ν. 4759/2020 (άρθρ. 87-93) επανοργανώνει τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, αφορώντας κυρίως τα ζητήματα άρσης και επανεπιβολής τους. Βάσει του άρθρου 88 του νόμου αυτού, η ρυμοτομική απαλλοτρίωση αίρεται αυτοδίκαια, χωρίς να απαιτείται διαπιστωτική πράξη, εφόσον παρέλθουν συγκεκριμένες προθεσμίες από την επιβολή της — συγκεκριμένα: δεκαπέντε (15) έτη από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, πέντε (5) έτη από την κύρωση της πράξης εφαρμογής ή δεκαοκτώ (18) μήνες από τον καθορισμό τιμής μονάδας αποζημίωσης.
Εφόσον έχουν εκπνεύσει όλες οι ως άνω προθεσμίες, οι απαλλοτριώσεις — τόσο η ρυμοτομική απαλλοτρίωση όσο και η προσκύρωση — αίρονται αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται διαπιστωτική πράξη, στην περίπτωση που η Διοίκηση αποδέχεται αυτό το συμπέρασμα. Όταν όμως η Διοίκηση αρνείται να αναγνωρίσει την αυτοδίκαιη άρση ή παραμένει αδρανής, ο ιδιοκτήτης αναγκάζεται να προσφύγει στα Διοικητικά Δικαστήρια — όχι για να επιτύχει την άρση, η οποία έχει ήδη επέλθει αυτοδικαίως, αλλά για να αναγκάσει τη Διοίκηση να συμμορφωθεί με αυτήν. Σε κάθε περίπτωση, η αυτοδίκαιη άρση δεν παράγει αυτόματα το αποτέλεσμα της οικοδομησιμότητας. Απαραίτητη προϋπόθεση παραμένει η διαδικασία εντοπισμένης τροποποίησης του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, η οποία εκκινεί με αίτηση του ιδιοκτήτη προς τον οικείο Δήμο, ακολουθεί ειδική διαδικασία δημοσιότητας και καταλήγει σε Προεδρικό Διάταγμα ή αντίστοιχη νομοθετική πράξη.
IV. Η Στρατηγική Διαχείριση της Υπόθεσης
Στο πλαίσιο της υπηρεσίας που παρείχαμε σε υπόθεση αγοραπωλησίας οικοπέδου στα νότια προάστια της Αθήνας, διενεργήσαμε εκτενή νομικό και πολεοδομικό έλεγχο των τίτλων της ιδιοκτησίας. Κατά τον έλεγχο αυτό εντοπίσαμε αφενός ζητήματα σχετικά με εκκρεμή βάρη επί του ακινήτου, και αφετέρου — και τούτο ήταν το κρισιμότερο εύρημα — ότι το ακίνητο, παρά την επελθούσα αυτοδίκαια άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, παρέμενε πολεοδομικώς αρρύθμιστο: δεν είχε εκδοθεί η αναγκαία πράξη εντοπισμένης τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου που θα το καθιστούσε οικοδομήσιμο.
Το γεγονός αυτό είχε άμεσες συνέπειες τόσο για τη νομική κατάσταση της ιδιοκτησίας όσο και για τις πιθανότητες έκδοσης οικοδομικής άδειας — ζήτημα το οποίο αποτελούσε κεντρική επενδυτική παράμετρο για τον εντολέα μας. Επισημάνθηκε, επίσης, ότι ένα προγενέστερο τοπογραφικό διάγραμμα που είχε χρησιμοποιηθεί στο πλαίσιο αγοραπωλητηρίου συμβολαίου αποκρυπτόταν το πολεοδομικό ζήτημα, εμφανίζοντας το ακίνητο ως άρτιο και οικοδομήσιμο χωρίς να επισημαίνεται η αρρυθμιστία του.
Η νομική μας συμβουλή εστίασε στα εξής:
Πρώτον, στην αναγνώριση της αυτοδίκαιης άρσης της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ως αφετηρίας και όχι ως τέλους της διαδικασίας. Η άρση αποτελεί απαραίτητη, όχι όμως επαρκή, συνθήκη για την οικοδομησιμότητα.
Δεύτερον, στον καθορισμό της διοικητικής και δικαστικής στρατηγικής για την εντοπισμένη τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου βάσει του άρθρου 88 παρ. 2 ν. 4759/2020 — διαδικασία που απαιτεί επαφή με τον οικείο Δήμο, κατάθεση πλήρους αίτησης τροποποίησης και, σε περίπτωση άρνησης ή παθητικότητας της Διοίκησης, προσφυγή ενώπιον των Διοικητικών Δικαστηρίων για την ακύρωση της σιωπηρής απόρριψης.
Τρίτον, στην ανάδειξη της αναγκαιότητας συνεργασίας με μηχανικό εμπιστοσύνης για τη μελέτη του πολεοδομικού καθεστώτος, προκειμένου να αποτυπωθεί με ακρίβεια η εικόνα της ιδιοκτησίας ενόψει της διαδικασίας τροποποίησης και της μελλοντικής αδειοδότησης.
V. Ο Κρίσιμος Ρόλος της Διοίκησης — και τα Όρια της Υπομονής
Η νομολογία του ΣτΕ κατανέμει με σαφήνεια τις ευθύνες: η Διοίκηση, μόλις διαπιστώσει ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις άρσης, οφείλει να κινήσει ταυτόχρονα τη διαδικασία νέας πολεοδομικής ρύθμισης. Όταν αυτό δεν γίνεται — είτε λόγω αδράνειας είτε λόγω άρνησης — ο ιδιοκτήτης δεν αφήνεται ανυπεράσπιστος. Έχει στη διάθεσή του δύο ένδικα βοηθήματα:
Αφενός, αίτηση ενώπιον του Διοικητικού Πρωτοδικείου με αίτημα την ακύρωση της σιωπηρής ή ρητής άρνησης της Διοίκησης να συμμορφωθεί με την αυτοδίκαια άρση — αίτηση η οποία, εφόσον γίνει δεκτή, εξοπλίζει τον ιδιοκτήτη με δικαστική απόφαση που αναγνωρίζει την υποχρέωση τροποποίησης του σχεδίου πόλεως. Αφετέρου, σε δεύτερο στάδιο, η κατάθεση της πλήρους πρότασης εντοπισμένης τροποποίησης — είτε αυτοτελώς είτε σε συνεργασία με τον γειτονικό ιδιοκτήτη — ώστε να προωθηθεί η αλλαγή του ρυμοτομικού σχεδίου με Προεδρικό Διάταγμα.
VI. Πρακτικές Συμβουλές για Αγοραστές και Επενδυτές Ακινήτων
Η εμπειρία μας από την εν λόγω υπόθεση αναδεικνύει μια σειρά ζητημάτων που κάθε αγοραστής ή επενδυτής ακινήτου οφείλει να εξετάζει πριν από οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη:
- Πλήρης έλεγχος τίτλων — Η χρονολογική αλληλουχία των εγγεγραμμένων τίτλων αποκαλύπτει εμπράγματα βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις και λοιπά δικαιώματα τρίτων που επιβαρύνουν την ιδιοκτησία.
- Κτηματολογικός έλεγχος — Οι εξαλείψεις βαρών, οι εκκρεμείς αιτήσεις και οι υποθήκες πρέπει να εξετάζονται ενδελεχώς στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, τόσο ως προς την κατάσταση εξάλειψης όσο και ως προς τυχόν νέες καταχωρίσεις.
- Πολεοδομικός έλεγχος — Η ύπαρξη ρυμοτομικού βάρους, η επέλευση αυτοδίκαιης άρσης και η κατάσταση του σχεδίου πόλεως δεν ταυτίζονται. Απαιτείται ξεχωριστός έλεγχος στην αρμόδια υπηρεσία του Δήμου.
- Έλεγχος οικοδομησιμότητας — Η δήλωση «άρτιο και οικοδομήσιμο» στο τοπογραφικό διάγραμμα πρέπει να συνοδεύεται από αναφορά στο πολεοδομικό καθεστώς του ακινήτου. Η απουσία τέτοιας αναφοράς είναι, αφʼ εαυτής, σημείο προσοχής.
VII. Συμπέρασμα
Η ελληνική αγορά ακινήτων — και ιδίως τα νότια προάστια της Αθήνας — παρουσιάζει σήμερα εξαιρετικές ευκαιρίες για επενδυτές που επιθυμούν να αποκτήσουν πρόσβαση σε ένα από τα πλέον ζωντανά real estate markets της Νότιας Ευρώπης. Ωστόσο, η ελληνική πολεοδομική νομοθεσία εξακολουθεί να περικλείει παγίδες που αξιώνουν εξειδικευμένη νομική συνδρομή — και η ρυμοτομική απαλλοτρίωση αποτελεί μία από τις πλέον χαρακτηριστικές.
Η κατανόηση ότι η άρση του ρυμοτομικού βάρους δεν αποκαθιστά αυτόματα την οικοδομησιμότητα του ακινήτου — και ότι μεταξύ της άρσης και της έκδοσης οικοδομικής άδειας μεσολαβεί μια σύνθετη διαδικασία εντοπισμένης τροποποίησης του σχεδίου πόλεως — είναι αναγκαία συνθήκη για κάθε επένδυση που αποσκοπεί στην ανάπτυξη ακινήτου. Η έγκαιρη νομική συμβουλή και ο πλήρης νομικός έλεγχος αποτελούν το αποτελεσματικότερο εργαλείο προστασίας της επενδυτικής αξίας.
Το γραφείο Vathis & Associates παρέχει ολοκληρωμένες υπηρεσίες ελέγχου τίτλων, πολεοδομικής νομικής ανάλυσης και διαχείρισης υποθέσεων ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, συνδυάζοντας εξειδίκευση στο ιδιωτικό και στο δημόσιο δίκαιο προς εξυπηρέτηση τόσο εγχώριων όσο και διεθνών εντολέων που επενδύουν στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με νομικά ζητήματα ακινήτων και πολεοδομικό δίκαιο, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.
